Kontrowersje wokół odwróconego kredytu hipotecznego – wycena nieruchomości i ustalenie wysokości świadczeń

• Wycena nieruchomości

Nietrudno się domyśleć, że kluczową sprawą przy odwróconej hipotece będzie wycena nieruchomości, która stanowić ma podstawę do wypłaty świadczeń oraz samą ich wysokość. Najgorszym, co może spotkać klientów banków oferujących odwróconą hipotekę, to zaniżanie wartości lokali klientów pod pozorem np. kryzysu na rynku. Takie dyskonto w wycenie może oznaczać oczywiście pokrycie ryzyka, ale może być podyktowane chęcią zwiększenia zysków przez instytucję oferującą odwróconą hipotekę. Niemniej jednak takie sytuacje wydają się bardzo mało prawdopodobne.

Im większa wartość lokalu zapisana w umowie, tym wyższe comiesięczne świadczenia.

Warto podkreślić, że w Polsce wycenę nieruchomości objętej umową odwróconego kredytu hipotecznego będą sporządzały osoby niezależne – rzeczoznawcy majątkowi rynku nieruchomości oraz pracownik banku oferującego odwróconą hipotekę, a potem wspólnie ustalali cenę w oparciu o średnie ceny rynkowe, indywidualny stan techniczny lokalu i ryzyko wynikające ze średniej długości życia klientów. Aby umowa doszła do skutku, kluczowa będzie zgoda beneficjenta na daną ekspertyzę.

Z czasem pojawi się konkurencja, która wymusi walkę o klienta. Wówczas wskaźnik: wartość mieszkania w stosunku do kwoty stanowiącej podstawę wypłaty świadczeń będzie kartą przetargową w negocjacjach z klientami. Patrząc na to, jak banki rywalizują na marże i prowizje, wydaje się to tylko kwestią czasu. Z całą pewnością brak konkurencji nie stawia pierwszych klientów odwróconej na najlepszej pozycji. Z drugiej strony jednak, banki będą chciały jakość pierwszych klientów odwróconego kredytu hipotecznego do siebie zachęcić.

• Naliczanie wysokości świadczeń

Kwota kredytu nie jest ustalana na podstawie całej wartości nieruchomości. W praktyce oznacza to, że wysokość świadczeń wypłacanych klientowi jest ustalana zaledwie z 30-50% wartości lokalu. Co więcej, beneficjent musi z własnej kieszeni płacić ubezpieczenie, podatki za nieruchomość, utrzymywać lokal w niezmienionym stanie, ale może go wynajmować osobie trzeciej. Ten stosunkowo niewielki procent wartości nieruchomości ma stanowić zabezpieczenie dla instytucji kredytującej.

Z jednej strony nie wiadomo, jak długo klient będzie żył (średnia długość życia systematycznie rośnie), z drugiej strony mieszkanie ulega zniszczeniu i trudno określić jaka będzie jego cena za 15-20 lat. W tym momencie nasuwa się pytanie, czy warto poszukać alternatywy dla odwróconej hipoteki?

Dzieci, czy wnuki posiadacza mieszkania mogą próbować odwieść go od decyzji skorzystania z odwróconej hipoteki.

Możliwość skorzystania z takiej oferty na odwróconą hipotekę powinna zmotywować dzieci do działania i zaoferowania pomocy rodzicom czy dziadkom. Powiedzmy sobie szczerze, pomocy, która się opłaci w przyszłości, gdy mieszkanie pozostanie w rodzinie. Na wielkie zyski klient korzystający z odwróconej hipoteki nie ma co liczyć. Przykładowo, osoba 65 letnia posiadająca mieszkanie o wartości 300 tys. zł otrzyma co miesiąc: w przypadku kobiety – 396 zł, w przypadku mężczyzny – 507 zł. Osoby 10 lat starsze otrzymają odpowiednio 651 zł i 800 zł.

Nie są to więc duże kwoty, jeśli weźmiemy pod uwagę wartość mieszkania – 300 tys. zł. Dla porównania, lokata terminowa od tej kwoty dałaby obecnie w skali roku ok. 15-18 tys. zł odsetek, czyli 1250-1500 zł miesięcznie. I to wszystko bez naruszania kapitału początkowego. Takie wyliczenie powinno podziałać na wyobraźnię spadkobierców.

Jeśli jednak nie zadziała, z odwróconej hipoteki warto z czystym sumieniem skorzystać.