O co chodzi z odwróconą hipoteką, czyli najnowsze założenia do projektu ustawy pod lupą

Założenia do projektu ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym + Ustawa a`la Pawlak a obowiązujące dotychczas zasady działania rent dożywotnich

Zarówno odwrócona hipoteka, czyli odwrócony kredyt hipoteczny – wg zasad zaproponowanych przez Ministerstwo Finansów, jak i obecnie od kilku lat funkcjonująca w Polsce renta dożywotnia, czy propozycja dotycząca regulacji z prawem dożywocia, Ministerstwa Gospodarki, mają swoje zasady funkcjonowania w teorii, bądź w praktyce.

Warto się im bliżej przyjrzeć, by się nie pogubić, a w momencie decyzji podjąć tę najlepszą i najbezpieczniejszą. Prace nad pierwotną Ustawą o odwróconym kredycie hipotecznym przygotowaną przez Ministerstwo Finansów zostały wstrzymane właśnie z powodu, jak twierdzi już były wicepremier Pawlak, konieczności zabezpieczenia interesów tych, którzy korzystają (lub będą korzystać) z rent dożywotnich w przyszłości.

Co do tego, że odwrócony kredyt hipoteczny diametralnie różni się od rent dożywotnich i dożywocia na bazie Kodeksu Cywilnego, dziś już chyba nikt nie ma wątpliwości, ale przypomnijmy raz jeszcze.

Jedyną cechą wspólną tych trzech produktów finansowych jest to, że źródłem dodatkowego dochodu dla osoby, która zdecyduje się na spieniężenie kapitału zawartego w posiadanej przez niej nieruchomości jest akt własności tejże nieruchomości.

Odwrócony kredyt hipoteczny, dożywocie – szczegóły przepisów

Według obecnie dostępnych wersji przepisów odwrócony kredyt hipoteczny będą mogły oferować jedynie banki, a w przyszłości ubezpieczyciele, pod ścisłym nadzorem Komisji Nadzoru Finansowego. Obecnie rentę dożywotnią działającą w oparciu o Kodeks Cywilny mogą oferować kontrolowane na zasadach ogólnych spółki prywatne.

Ministerstwo Gospodarki chce, by mogły je oferować banki, ubezpieczyciele, spółki kapitałowe działające na zasadach prawa polskiego oraz europejskie spółki akcyjne kontrolowane z mocy ustawy przez KNF lub inne instytucje. Miałyby one swoje osadzenie prawne w Ustawie o odwróconym kredycie hipotecznym.

Jeśli chodzi o samą umowę i jej kształt, miałaby być ona ujednolicona zależnie od rodzaju produktu w ramach wspomnianej wyżej Ustawy, a nie kształtowana dowolnie, według wewnętrznych zasad obowiązujących w poszczególnych spółkach. Podobnie ujednolicone miałyby być informacje odnośnie usługi i produktu, jednak tylko odwrócony kredyt hipoteczny miałby swój opracowany w Ustawie Arkusz.

Przejdźmy teraz do beneficjentów. Właścicielem objętej umową nieruchomości tylko w wypadku odwróconej hipoteki byłby do końca życia beneficjent bez względu na wiek, w pozostałych dwóch przypadkach właścicielem jej z chwilą podpisania umowy, z co najmniej 65 letnim klientem, staje się instytucja finansująca, dla której właśnie z tą chwilą roszczenie staje się wymagalne. Beneficjent byłby jedynie użytkownikiem nieruchomości z prawem do zamieszkania.

Tylko odwrócony kredyt hipoteczny przewiduje taką wymagalność nawet do 12 miesięcy po śmierci beneficjenta, jeśli spadkobiercy zdecydują się spłacić kredyt zaciągnięty przez kredytobiorcę. W przypadku renty dożywotniej w obu wypadkach nie ma mowy o uwzględnieniu spadkobierców nawet w tzw. majątku ruchomym.

Słowo o ważnych gwarancjach

Tylko odwrócony kredyt hipoteczny daje beneficjentom 100% gwarancję, że z miejsca zamieszkania objętego umową, nie zostaną wyrzuceni do końca swoich dni, mimo że sam kredyt mogą otrzymywać w dowolnie wybrany sposób (także jako nową linię kredytową) przez określony czas, a nie dożywotnio. Dodatkowo tylko w tej usłudze istnieje unikalna możliwość partycypowania w zyskach związanych z procedurą oraz ustanowienia pełnomocnika pilotującego prawidłową realizację warunków umowy.

Takiej opcji nie daje renta dożywotnia oferowana obecnie, ani przepisy przygotowane przez Ministerstwo Gospodarki. Nowością jest jedynie to, że nieruchomość zarówno w przypadku odwróconej hipoteki, jak i nowych zasad renty dożywotniej miałaby być wyceniana przez niezależnego rzeczoznawcę.

Jeśli chodzi o możliwość przedterminowej spłaty przez beneficjenta, czy wypowiedzenia przez niego umowy, daje ją tylko odwrotny kredyt hipoteczny. Podobnie wyłącznie on, z mocy ustawy gwarantuje wypłatę niewykorzystanej części kredytu spadkobiercom.

Rozwiązanie w sytuacjach ekstremalnych

W sytuacjach ekstremalnych, w przypadku ogłoszenia upadłości przez instytucję finansującą, zabezpieczenie zagwarantowane ustawą będą mieli jedynie beneficjenci odwróconego kredytu hipotecznego, w pozostałych opcjach na zasadach ogólnych. Podmiot udzielający usługi finansowej zaś będzie zabezpieczony automatycznym ustanowieniem hipoteki na objętej umową nieruchomości tylko w przypadku propozycji regulacji Ministerstwa Gospodarki. Zabezpieczeniem takim dla banku (lub ubezpieczyciela) w przypadku odwróconej hipoteki będzie umowa i LtV na poziomie ≥80 oraz nadzór KNF.

Od wielości rozbieżnych informacji na temat odwróconej hipoteki, rent dożywotnich wreszcie samych prac rządu nad założeniami Ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym, można dostać przysłowiowego zawrotu głowy, miejmy nadzieję jednak, że ten artykuł pozwolił Państwu na usystematyzowanie dostępnej obecnie wiedzy i oswojenie się z tym ciekawym tematem.